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重磅落地:北京出台楼市新政,非京籍购房五环内社保降至3年,影响几何?

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编者按:本文来自微信公众号 中国企业家杂志(ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,创业邦经授权转载。

继上海、广州、深圳陆续出台稳楼市的相关政策后,北京的政策终于“压轴”落地。

9月30日晚,北京发布楼市新政,从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。

此次北京共出台了8项新政,自2024年10月1日起施行。最受关注的,是对于限购政策的调整。

按照新规定,非京籍家庭在京购房,连续缴纳社保或个税的年数从过去5年,改为在五环内购房为3年,五环外购房为2年,即业界总结的“五环内5改3”“五环外5改2”。符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房,明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

至此,国内四个一线城市已全部出台稳楼市政策,并不同程度降低了限购门槛。从内容来看,整体的政策输出符合预期,也符合各城市的楼市现状。“广州最彻底,限购全部解除,外地人随便买;深圳诚意足,核心区外地人只要1年社保,非核心区随便买,还取消了限售。”一位行业人士形容称。

多位行业人士称,为了促进房地产市场尽快止跌、逐步回稳,此次北京楼市新政可以说“力度空前”。同时,这些政策措施也将对支持合理住房需求、提振市场信心、合理引导预期、激发市场活力起到有效作用。有专家分析,北京此轮政策调整已经基本到位。

“作为全国楼市调控标杆,北京在过去几年房地产市场一直较为平稳,在市场供需结构变化情况下,此次政策调整有利于市场稳定。预计10月北京二手房成交量将维持在1.3万套左右,新建住宅市场也有望企稳。”中原地产首席分析师张大伟说。

政策持续优化,限购门槛降低

北京的“限购”政策,堪称全国最严。

此次调整前,大部分区域的非京籍购房者,仍需满足5年的在京连续纳税或缴纳社保要求。在通州区购房,还需满足额外的限制条件。今年4月30日,北京有条件地放宽了五环外的限购,但总体的限购门槛仍然较高。而今,此番新政出台,对限购政策的调整备受关注。

在中指研究院政策研究总监陈文静看来,本次北京对限购政策进行了差异化优化。如,北京五环内购房社保年限要求降至3年,五环外降至2年,而针对高层次和急需紧缺人才购房,社保年限则降至1年,明显加大了对人才购房的支持力度。

此外,取消通州区限购政策的“特殊待遇”,与北京市限购政策保持统一;京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的,也按京籍居民家庭执行住房限购政策。“整体来看,此次北京限购优化力度较大,预计将对市场活跃度产生较为积极的影响。”陈文静称。

除了降低限购门槛、北京还加大信贷支持力度,降低存量房贷利率的同时,将首套首付比例降至全国统一下限,二套首付比例则不再区分五环内外,由之前五环内最低35%、五环外最低30%统一降至20%,力度大于上海,将明显降低购房者置业门槛,促进刚需和改善性住房需求释放。

新政中,北京还加大了对京籍二孩以上家庭住房的贷款支持力度,提高了公积金贷款额度。

今年以来,北京已经针对购买绿色建筑、装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区,加大了公积金贷款支持力度,本次将进一步支持京籍多孩家庭购房,将公积金贷款额度提升40万,也将降低多孩家庭购房成本,是支持改善性住房需求的重要体现。

北京此番楼市新政还将按照国家工作部署,及时取消普宅和非普宅标准。在购房过程中,普宅和非普宅的税费缴纳存在一定区别。此前9月20日,北京已明确,“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”,本次新政提出,将及时取消普宅和非普宅标准,也是对前期政策的进一步明确。

陈文静表示,取消普宅和非普宅标准,将降低非普宅的交易税费(主要是增值税),进而降低购房成本,带动改善性住房需求释放;同时,取消普宅认定标准,也有助于企业更好地配比产品类型,聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

此外,本次北京优化政策还涉及加快构建房地产发展新模式,完善“市场+保障”住房供应体系,抓紧出台支持“好房子”建设的举措,加快推进城中村改造,发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求等方面,持续防范化解房地产风险,稳定市场预期。

有专家认为,未来伴随市场调整,相关举措有望加快细化、落实。

“新政”推出同日,供应端也在发力。

9月30日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”,共涉及9宗地,土地面积约39公顷,建筑规模约96万平方米,其中朝阳区4宗、丰台区3宗,东城区、经济技术开发区各1宗,清单内项目将于10月31日前供应。

摄影:吴莹

市规划自然资源委负责人在讲话中谈到,北京市将积极应对房地产市场供求关系的新变化,进一步加大对市场需求突出、基础设施和公共服务配套较好地区土地供应,特别是轨道交通站点周边用地,推动城市资源要素向站点集聚,带动区域发展,推进“站城融合”。

一线城市全面跟进,楼市有望加快筑底

张大伟用“小步快走,逐步宽松”形容北京此轮政策放松。

从最初执行“认房不认贷”到去年底“北京首套房首付比例降至3成”,从今年2月通州“双限”松绑到3月“取消离婚家庭三年内不得购房”限制……最近一次是在今年6月25日落地“517”政策。据中原地产研究院统计,自2023年9月起的过去一年时间内,北京已累计发布了10次楼市宽松政策。

而从市场需求来看,张大伟认为,此番政策基本符合市场预期。

中原地产研究院统计显示,截至9月29日,北京二手房当月住宅网签12331套,预计全月在1.3万套左右,接近最近7个月的低点。“新房市场整体价格变动较大,大部分项目销售压力大,这种情况下,市场需要出台政策稳定预期,所以本次限购松绑有利于10月市场止跌企稳。”张大伟推断。

住房城乡建设部9月29日召开党组会议,强调要指导各地有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。截至目前,一线城市均已出台楼市新政,积极落实9.26中央政治局会议精神。

央行等监管部门发布相关金融政策后,上海率先发力,修改了外环限购范围,社保“3改1”,增值税“5改2”,并取消了非普通住宅限制。广州全面取消限购。深圳核心区社保“3改1”,非核心区不限,还降低了首付比例,增值税也从5年改到2年。30日晚间,北京新政在各方期待中出台。

在张大伟看来,北京出台政策相对谨慎,本次限购政策也是全国一线城市中最后一个出台的,相比上海、深圳,调整幅度还有一定扩容空间。“特别是没有出现增值税的变化,限购主要年限相比其他城市也较高,上海郊区只有1年,北京五环外2年。当然,这也是北京市场的实际情况决定的。”

回头来看,北京作为全国房地产市场最稳定、政策力度最高的城市,从2017年开始的调控政策有效抑制了市场非理性上涨。“但一些过于严格的政策措施,也不免误伤了部分真实的购房自住需求。”张大伟称。而今,此轮宽松周期的多方作用下,政策带来的短期影响已经显现。

据中原地产研究院消息,截至9月30日,中原二手住宅报价指数已小幅回升2~3个百分点。反映中介信心的二手经理指数回升则更明显,上周(第39周)已平均跳升12个百分点。房企端,上海、广州近期土地市场高溢价地块出炉,更出现了多家房企争抢地块的现象,市场信心有所恢复。

楼市政策正在持续宽松,为深度调整中的楼市带来更多活力。在陈文静看来,一线城市政策集中落地,有助于发挥政策的叠加效用,整体将对稳定市场预期、提振市场信心、加快楼市筑底产生更加积极的作用。

多位行业人士称,短期内,一线城市政策已基本到位。从政策趋势看,以北京为例,过去在房地产市场过热阶段的限制性政策已逐渐退出,但北京作为首都有其特殊性,全面放开限购可能性不大。

随着房地产供需形势转变,北京的限购政策正逐步完成历史使命。经过多年的治理和监管,房地产行业也从高周转和高负债,转变为卷产品、卷服务,回归制造业属性。陈文静推测,未来改善市场供求关系,稳市场或将是政策重要发力点。

举例来说,“地方国企收储已建成未售新房是政府主推的去化方式,但目前存在多项卡点,如收购价格偏低、标的物户型和楼栋不匹配、资金成本较高等。”在她看来,未来针对这些具体卡点,出台针对性的配套政策,也将为房地产市场“止跌回稳”助力。

一线城市“限购”已全部松绑。

‍‍‍‍编辑|姚赟‍‍

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